国有建设用地转让合同纠纷如何认定？

国有建设用地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。国有建设用地使用权转让应当签订转让合同。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得土地管理部门和城市规划部门批准，调整土地使用权出让金，并办理登记。

常见的国有建设用地使用权转让合同纠纷及认定主要有以下几种：

土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：一是已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；二是均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；三是均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；四是合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，依照《民法典》的有关规定处理。

土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理；起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

国有建设用地租赁合同如何订立？

国有建设用地使用权租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有建设用地使用权租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充，出租人与承租人应当签订租赁合同。

合同的订立。一是合同的主体。租赁期限为六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。国有建设用地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的必须采取招标、拍卖方式。二是合同的主要条款。租赁合同内容应当包括：出租方，承租方，出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限，土地使用条件，土地租金标准，支付时间和支付方式，土地租金标准调整的时间和调整幅度，出租方和承租方的权利义务等。三是合同的期限。国有建设用地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

合同双方的权利义务。国有建设用地使用权租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经自然资源行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。

订立合同的限制性规定。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

国有建设用地使用权租金。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其他土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。采用短期租赁的，一般按年度或季度支付租金；采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

合同的终止。国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年限届满前不收回；因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。承租土地使用权期满，承租人可申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予以批准。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，以及恢复土地原状。承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。